Boligreguleringslovens § 5 stk. 2 — det du skal vide som udlejer eller køber

Boligreguleringslovens § 5 stk. 2 — i den nye lejelov fra 2022 videreført som lejelovens § 19 stk. 2 — er en af de mest omtalte paragraffer i dansk lejeret. Korrekt anvendt kan den løfte den lovlige leje på et OMK-reguleret lejemål til et niveau tæt på fri markedsleje. Forkert anvendt fører den til huslejenævnssager, tilbagebetalingskrav på tre år og medieomtale af 'svindeludlejere'. Det er den absolut vigtigste paragraf at få ret, hvis du investerer i ældre udlejningsejendomme i regulerede kommuner.

Selv om paragrafnummeret formelt er ændret, bruger branchen stadig benævnelsen 'BRL § 5 stk. 2' (eller bare '§ 5,2'). Vi gør det samme her — det er sådan, advokater, mæglere og huslejenævn taler om reglen i 2026.

Hvad er § 5 stk. 2?

Reglen er en undtagelse fra hovedreglen om omkostningsbestemt husleje. I et OMK-reguleret lejemål er udgangspunktet, at huslejen skal afspejle ejendommens dokumenterede driftsudgifter — typisk et niveau på 800–1.300 kr/m² om året. § 5 stk. 2 tillader udlejer at omkonstruere lejemålet til en markant højere leje, hvis fire betingelser er opfyldt:

• Lejemålet skal være gennemgribende moderniseret. Praksis: investering på mindst cirka 2.500 kr/m² i 2026-prisniveau (justeret årligt) inden for de seneste 2 år før genudlejning.
• Moderniseringen skal omfatte forbedringer af 'lejemålets brugsværdi' — typisk køkken, bad, gulve, vinduer, el-installation, varmeanlæg. Ren vedligehold tæller ikke.
• Ejendommen skal pr. 1. januar 1995 have indeholdt syv eller flere beboelseslejemål.
• Ejeren skal pr. 1. januar 1995 have ejet ejendommen — eller have erhvervet den efter 1.7.1996. Konsekvensen af denne 'eje-pr-1.1.1995' i kombination med 7-lejemål-kravet er at en del småhuse aldrig kan komme under § 5 stk. 2, uanset hvor meget de moderniseres.

Når alle fire betingelser er opfyldt, fastsættes huslejen ikke længere efter OMK, men efter 'det lejedes værdi' (DLV) — det vil sige det niveau, sammenlignelige nyrenoverede lejemål i området ligger på. Det er typisk 50–120% højere end OMK-niveauet i samme ejendom.

Hvilke kommuner er BRL-kommuner i 2026?

§ 5 stk. 2 gælder kun i kommuner der har valgt at være regulerede. Reglen om regulering er teknisk set en kommunal beslutning (BRL § 2), men i praksis følger flertallet af kommunerne med befolkning over 20.000 reguleringen. Det betyder at de største byer alle er BRL-kommuner — København, Frederiksberg, Aarhus, Odense, Aalborg, Esbjerg, Randers, Kolding, Horsens, Vejle, Roskilde, Helsingør, m.fl.

Ikke-regulerede kommuner — særligt i Nord- og Vestjylland — kan vælge at træde ud af reguleringen, og en håndfuld har gjort det. Hvis du er i tvivl, så slå op i Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens liste over regulerede kommuner. På Ejendomsdepotet markerer vi automatisk hver ejendoms BRL-status ud fra ejendommens kommune, så du ikke skal lede selv.

7-enheders grænsen + ejerskab-pr-1.1.1995

De to mest oversete betingelser, og dem der oftest fælder § 5 stk. 2-konstruktioner, er antals- og ejerskabskravene. Loven har en bagatelgrænse på 7 beboelseslejemål pr. 1.1.1995. Den dato er fastlåst — den bevæger sig ikke, uanset hvor mange lejemål ejendommen har i dag. Hvis et hus er konverteret fra erhverv til seks lejligheder i 2018, kan det aldrig komme under § 5 stk. 2, fordi det pr. 1.1.1995 ikke havde syv beboelseslejemål.

Ejerskabskravet er endnu mere snørklet. Udlejer skal enten have ejet ejendommen pr. 1.1.1995, eller have erhvervet den efter 1.7.1996. Hvis ejendommen har skiftet hænder i den 18-måneders 'død zone' mellem disse to datoer — typisk i forbindelse med generationsskifte eller konkursbo — kan § 5 stk. 2 være helt udelukket. Det er en sjælden, men brutal fælde.

Hvad sker der hvis lejen er for høj?

Når en lejer er utilfreds med en husleje, kan vedkommende indbringe sagen for kommunens huslejenævn. Det er en gratis administrativ instans, og lejeren risikerer intet ved at indbringe — nævnet kan ikke pålægge omkostninger. Det betyder, at risikoen for indbringelse er reel for alle OMK- og DLV-regulerede lejemål.

Huslejenævnets proces

Nævnet består typisk af en jurist som formand, en repræsentant for udlejerne (BL) og en for lejerne (LLO). Sagen behandles på dokumenter, og parterne kan indkaldes til besigtigelse. Sagsbehandlingstiden er typisk 4–9 måneder, men kan trække ud, særligt i København.

Hvis nævnet finder lejen for høj

Nævnet kan nedsætte den fremtidige leje, og — og det her er den dyre del — pålægge udlejer at tilbagebetale forskellen op til tre år tilbage. På et lejemål med 4.000 kr/md i 'for høj' del af lejen er det tilbagebetaling på 144.000 kr. For en ejendom med flere lejemål kan det multipliceres med ti.

Kæring til boligret

Begge parter kan kære nævnets afgørelse til boligretten inden 4 uger. Boligretten kan stadfæste, ændre eller hjemvise sagen. Det kører som almindelig civil sag med omkostningsrisiko — typisk 50.000–150.000 kr i sagsomkostninger for den part der taber. De fleste nævnssager kæres ikke; statistik fra Danmarks Statistik viser at langt over 80% af huslejenævnsafgørelser bliver endelige.

Sådan dokumenterer du § 5 stk. 2-loven på din ejendom

Hvis du vil have § 5 stk. 2-leje, skal du kunne dokumentere alle fire betingelser. Dokumentationen skal være på plads før første lejer flytter ind — du kan ikke 'reparere' den senere, og du har bevisbyrden hvis sagen indbringes.

• Moderniseringsdokumentation: håndværkerregninger, byggetilladelser hvis relevant, før/efter-fotos, materialeprøver. Skal vise at investeringen reelt løfter brugsværdien — ikke blot vedligeholder.
• Antallet af lejemål pr. 1.1.1995: BBR-udtræk for ejendommen, helst suppleret med en bekræftelse fra kommunen. Mange ejendomme har skiftet enhedsantal over tid.
• Ejerskab: tinglysningsudskrift der viser ejerhistorikken siden før 1995.
• Kommunens BRL-status: kan dokumenteres med opslag i den landsdækkende liste eller en kort bekræftelse fra kommunen.

Når sagen indbringes for huslejenævnet, vil dokumentationen blive efterprøvet. Nævnene har set hundredvis af § 5 stk. 2-sager og kender de almindelige forsøg på at få en utilstrækkelig modernisering anerkendt. Underkendelse er ikke usædvanlig.

Faldgruber og almindelige misforståelser

• 'Moderne lejlighed' er ikke nok. Nyt køkken alene er normalt ikke gennemgribende modernisering — der kræves typisk investeringer i flere kategorier (køkken + bad + el + gulve / vinduer).
• Bagatelgrænsen reguleres årligt. I 2026 ligger den på ~2.500 kr/m². Hvis du har lavet en modernisering for 1.800 kr/m² i 2020 og tror du er dækket, så er du det måske ikke — bagatelgrænsen i 2020 var ca. 2.250 kr/m² (justeret bagudrettet i 2020-priser).
• DLV-niveauet er ikke det samme som markedsleje. Selv med succesfuld § 5 stk. 2-konstruktion skal lejen være på 'det lejedes værdi'-niveau — det vil sige sammenlignelige moderniserede lejemål i området. Det er typisk 30–50% under fri markedsleje i indre København.
• Hvis du sælger en ejendom, hvor § 5 stk. 2 er anvendt, overgår ansvaret til ny ejer. Køber arver dokumentationsforpligtelsen — og hvis dokumentationen er svag, arver de også tilbagebetalingsrisikoen. Det er en grund til at en lejevurdering ved køb bør efterprøve § 5 stk. 2-grundlaget.
• Ny lejer kan indbringe sagen senest 1 år efter lejestart hvis lejen er aftalt efter § 5 stk. 2. Den frist er strammere end den almindelige 3-årsfrist for OMK/DLV-sager.

Værktøjer + næste skridt

Hvis du er i tvivl om hvorvidt en konkret ejendom er — eller kan blive — under § 5 stk. 2, så få det undersøgt før du sætter en leje eller afgiver et bud. En time hos en kompetent rådgiver er ofte forskellen mellem en holdbar investeringscase og en huslejenævnssag tre år ude i fremtiden.

• Ejendomsdepotets afkastberegner — beregner afkast på baggrund af den lovlige leje, ikke kun den annoncerede.
• Lejevurdering af Mark Jensen, lejeretsspecialist — dækker reguleringstype-konstatering, vurdering af om § 5 stk. 2 er anvendelig, og konkret lovligt lejeniveau pr. enhed. Bestilles direkte fra annoncen på Ejendomsdepotet.
• Kommunens huslejenævn — gratis vejledning om en konkret ejendoms regulering. Bemærk at de ikke giver bindende forhåndstilkendegivelser; det skal en uafhængig vurdering til.