Hvad er en god forrentning på en udlejningsejendom i 2026?

Afkastet — eller forrentningen — er det første tal mange investorer kigger på. Men hvad er egentlig et godt afkast i 2026? Svaret afhænger af risiko, beliggenhed og hvad obligationsmarkedet betaler dig for at tage ingen risiko.

Den grundlæggende ramme: risikofri rente + risikopræmie

En 10-årig dansk statsobligation forrenter sig i øjeblikket omkring 3,0–3,5%. Det er den risikofrie rente du sammenligner mod. Når du køber en udlejningsejendom, tager du flere typer risiko: tomgang, vedligehold, renterisiko ved omlægning, lovgivnings­ændringer, og likviditet (du kan ikke sælge i morgen). Den samlede risikopræmie ligger typisk på 2–4 procentpoint oven i den risikofrie rente.

Det giver et minimums­krav på cirka 5–7% direkte afkast for en almindelig udlejningsejendom i 2026.

Hvor i landet ligger ejendommen?

• København K, Frederiksberg, Aarhus C — lavere afkastkrav (4,5–5,5%). Likviditet er høj, og prisniveauet drives delvist af forventning om kapitalgevinst.
• Større provinsbyer (Odense, Aalborg, Esbjerg) — 5,5–6,5%. God balance mellem lejeniveau og pris.
• Mindre provinsbyer og landdistrikter — 7,0–9,0%+. Højere tomgangs­risiko og lavere likviditet kompenseres med højere løbende afkast.

Reguleringen er en kæmpe variabel

Ejendomme med omkostningsbestemt husleje (typisk dem opført før 1992) har en lavere maksimal lejestigning og dermed et mere stabilt — men også loftet — afkast. Ejendomme udlejet efter 'det lejedes værdi' eller 'fri leje' har større opside, men også større nedside ved fejlinvestering.

Pas på 'pumpede' afkast

Et højt afkast kan dække over: skjult vedligehold (tag, vinduer, installationer), tomgang der ikke er medregnet, optimistiske leje­forventninger, eller en ejendom med tilbudspligt der vil reducere køberkredsen. Læs altid driftsregnskabet for de seneste 2–3 år, ikke kun pro forma-tallet.

Sådan bruger du Ejendomsdepotets afkast­beregner

Vores gratis afkastberegner viser bruttoafkast, NOI, pris pr. m² og pris pr. enhed med det samme du indtaster pris og lejeindtægt. Brug den til at vurdere om en konkret annonce er rimeligt sat, eller til at regne baglæns hvad du højest kan betale for at ramme dit afkastkrav.