Ekspertvurdering

Hvad må din ejendomlovligt kræve i husleje?

Få en professionel lejevurdering af Mark Jensen, lejeretsspecialist hos Husleje ApS. En juridisk holdbar vurdering af det maksimale lovlige lejeniveau pr. enhed — udført af en specialist med 15 års erfaring med dansk lejeret.

Se priser og bestilLæs om processen
Mark JensenLejeretsspecialist · Husleje ApS
24 timer–5 hverdagePlausibilitet vs. fuld vurdering
Pengene retur ved manglende leveringTilbagebetales hvis SLA overskrides

Hvorfor en lejevurdering

Annonceret leje er ikke det samme som lovlig leje

Boligportaler og sammenligningstjenester viser, hvad andre udlejere annoncerer. Dansk lejeregulering bestemmer, hvad du lovligt kan kræve. Forskellen er typisk 30–60% i de regulerede storbyer — og det er den forskel, der ender hos huslejenævnet, hvis du sætter den forkerte pris.

Markedssoftware

Viser hvad andre annoncerer

Husleje.dk, Boligportal og Bolig.dk samler annoncerede priser. De siger intet om, hvilken leje der er lovlig under boligreguleringsloven eller lejelovens § 19 stk. 2.

Lovgivning

Reguleringen er specifik pr. ejendom

Tre variabler afgør reguleringstypen: kommunens BRL-status, byggeår, og antallet af enheder pr. 1.1.1995. Ingen generisk tabel kan svare for din konkrete ejendom.

Risiko

Forkert leje koster bagudrettet

Et succesfuldt huslejenævn­søgsmål nedsætter fremtidig leje OG pålægger tilbagebetaling op til tre år tilbage. På 5.000 kr/md for høj leje: 180.000 kr ud af det blå.

Sådan virker det

Fra bestilling til underskreven rapport

Fire trin. Du behøver ikke andet end annoncen — Mark trækker BBR, byggesag, ejerhistorik og kommunens regulering selv.

  1. 01

    Du bestiller

    Vælg tier på den konkrete annonce og betal via Stripe Checkout. Tilgår dine eventuelle lejekontrakter? Upload dem ved bestillingen.

  2. 02

    Mark trækker data

    BBR-udtræk, byggesag, ejerhistorik fra tinglysningen, kommunens BRL-status, og eventuelt lokalplan-grundlag.

  3. 03

    Rapporten udarbejdes

    Reguleringstype-konstatering, vurdering af § 5 stk. 2-anvendelighed, og lovligt lejeniveau pr. enhed med begrundelse.

  4. 04

    Du modtager PDF + opfølgning

    Underskrevet PDF i din profil. Spørgsmål? Mark besvarer per mail eller telefonopkald (omfanget følger tier).

Priser

To pakker — vælg ud fra dokumentation

Hvis du har lejekontrakter klar, anbefales Fuld lejevurdering — det er den dokumentation, en huslejenævn­sag eller en køber spørger til. Hvis du blot vil have en hurtig pejling før et bud eller en udlejning, er Plausibilitet nok.

Hurtig pejling

Uden lejekontrakter

Plausibilitetsvurdering

fra 3.000kr ex moms

Eksempel: 3 enheder = 3.750 kr inkl moms · Loftpris (20+ enheder): 18.750 kr inkl moms

Leveres på 24–48 timer

  • Konstatering af reguleringstype (OMK, DLV, fri leje, § 5 stk. 2-egnet)
  • Lovligt lejeniveau pr. enhed (interval, ikke punkt-præcis)
  • Vurdering af huslejenævn-risiko
  • Sammenfatning på 2–3 sider, underskrevet PDF
  • Gennemgang af konkrete lejekontrakter
  • Punkt-præcis lovlig leje pr. lejemål
  • Telefonkonsultation
Vælg uden lejekontrakter

Vælg ejendom på næste skridt

Mest grundig

Med lejekontrakter

Fuld lejevurdering

fra 9.500kr ex moms

Eksempel: 3 enheder = 11.875 kr inkl moms

Leveres på 3–5 hverdage

  • Alt fra Plausibilitetsvurdering
  • Individuel gennemgang af hver lejekontrakt
  • Punkt-præcis lovlig leje pr. lejemål med begrundelse
  • § 5 stk. 2-dokumentations­check (hvis relevant)
  • Tilbagebetalingsrisiko-skøn pr. lejemål
  • 30-minutters telefonopfølgning
Vælg med lejekontrakter

Vælg ejendom på næste skridt

Priser angives ex moms. 25% moms tillægges ved Stripe Checkout. Endelig pris afhænger af antal beboelseslejemål i ejendommen — du ser den eksakte pris før betaling.

Hvem laver vurderingen

Mark Jensen

Lejeretsspecialist hos Husleje ApS

Mark har arbejdet med dansk lejeret i over 15 år med fokus udelukkende på udlejningsejendomme — hvad de lovligt kan kræve i husleje, og hvordan niveauet dokumenteres, så det holder over for et huslejenævn. Vurderingerne leveres gennem Husleje ApS.

Specialet er reguleringskompleks. På en typisk dag arbejder Mark med ejendomme, hvor der er § 5 stk. 2-vurderinger blandet med småhusreglementet, OMK-lejemål med forbedringstillæg, fri-leje-konstruktioner der skal dokumenteres, og DLV-niveau-vurderinger med sammenligningslejemål. Det er den slags arbejde, hvor forskellen mellem en god og en dårlig vurdering er en tilbagebetalings­regning på flere hundredetusind kroner.

Mark udarbejder hver enkelt lejevurdering personligt — den bliver ikke videregivet til en juniorrådgiver eller automatiseret. Det er Marks underskrift på rapporten, og det er hans navn der står bagved konklusionerne over for et eventuelt huslejenævn.

  • 15+ års erfaring med dansk lejeret
  • 15+ års erfaring med boliginvesteringsejendomme
  • Tidligere ejendomsadministrator
  • Sagsbehandlet huslejenævn-sager fra begge sider

Ofte stillede spørgsmål

Spørgsmål før du bestiller

  • Hvad er forskellen på markedsleje og lovlig leje?
    Markedsleje er det niveau andre udlejere annoncerer for sammenlignelige lejemål. Lovlig leje er det maksimum, du under boligreguleringen kan kræve på den specifikke ejendom. I de største regulerede byer kan forskellen være 30–60%, og det er forskellen, der ender hos huslejenævnet, hvis du sætter en for høj pris.
  • Hvornår skal jeg have en lejevurdering?
    Tre typiske tidspunkter: før du udlejer en bolig første gang (særligt hvis ejendommen er fra før 1992 i en BRL-kommune), før du køber en investeringsejendom (for at verificere sælgers oplysninger om lovlig leje), og før et salg (for at kunne dokumentere over for køberen at den nuværende leje er holdbar).
  • Er rapporten juridisk bindende?
    Nej. Kun en kendelse fra huslejenævnet eller domstolene fastsætter den lovligt opkrævelige leje endeligt. Lejevurderingen er en professionel uafhængig vurdering af, hvad den lovlige leje med stor sandsynlighed vil være, hvis sagen kommer for et nævn. Den er dokumentation til at træffe en informeret beslutning — ikke en huslejenævn­sag i sig selv.
  • Hvor lang tid tager det?
    Plausibilitetsvurderingen leveres på 24–48 timer fra betaling og oplysninger er modtaget. Fuld lejevurdering leveres på 3–5 hverdage. Hvis du har deadline (fx en kommende lejekontrakt eller et bud-vindue), så skriv det ved bestillingen — Mark prioriterer hastesager når der er tid til det.
  • Kan jeg få pengene retur?
    Ja, hvis vi ikke leverer inden for det aftalte SLA. Du betaler ikke for en rapport, der ikke kommer. Hvis du efter levering er uenig i konklusionerne, kan vi gennemgå rapporten sammen — det er sjældent at vores skøn afviger fra det huslejenævnet senere kommer frem til, men det sker, og hvis du kan dokumentere det, behandler vi din henvendelse seriøst.
  • Hvad hvis lejevurderingen viser en lavere leje end forventet?
    Det er dårligt nyt på kort sigt, men godt nyt på lang sigt. Du undgår en tilbagebetalingsrisiko på op til tre års forskel mellem den krævede og den lovlige leje. Mange købere har faktisk sparet hundredtusinder af kroner ved at få kendskab til en for høj eksisterende leje før de overtog — så de kunne forhandle prisen ned eller trække sig.
  • Skal jeg bruge en lejevurdering ved køb af investeringsejendom?
    Hvis du køber en BRL-reguleret ejendom (ældre end 1992 i en reguleret kommune), så svaret er: ja, før du afgiver bud. Sælgers oplysning om 'lovlig leje' er ikke nok — du arver tilbagebetalings­risikoen som ny ejer. Det er den eneste konkrete vurderings­omkostning der kan spare dig 6-cifrede beløb i en købssituation.
  • Dækker rapporten alle enheder eller kun én?
    Rapporten dækker alle beboelseslejemål i den valgte ejendom. Tier B (Fuld) giver punkt-præcis lovlig leje pr. lejemål med individuel begrundelse. Tier A (Plausibilitet) giver et samlet niveauinterval og en pejling pr. enhed, men ikke individuelle kontraktgennemgange.
  • Hvordan adskiller en Lejevurdering sig fra en almindelig vurdering?
    En almindelig (handels-)vurdering svarer på 'hvad er ejendommen værd at sælge for' — typisk baseret på sammenlignelige handler. En lejevurdering svarer på 'hvad må jeg lovligt kræve i husleje pr. enhed' — baseret på regulering, byggehistorik og dokumenterede driftsudgifter. De to er komplementære, men det er sjældent, at den samme rapport indeholder begge.
  • Hvad er en huslejenævn-godkendt leje?
    Strengt taget findes der ikke et 'forhåndsgodkendt' lejeniveau. Huslejenævnet tager kun stilling, når en konkret sag indbringes — typisk af en lejer, men også af en udlejer i visse situationer. Det vi kan levere, er en vurdering af hvad nævnet med stor sandsynlighed vil komme frem til, baseret på reguleringen, nævnets praksis og de konkrete forhold i din ejendom.
  • Hvad nu hvis jeg har lavet en § 5 stk. 2-modernisering?
    Tier B (Fuld lejevurdering) inkluderer en konkret vurdering af, om din modernisering opfylder kravene til § 5 stk. 2 — investeringsniveau pr. m², omfang af forbedringer, dokumentations­standard. Det er et af de hyppigste områder, hvor vi finder svagheder, der bør rettes inden næste genudlejning, så du undgår en underkendelse senere.
  • Hvad sker der efter rapporten er leveret?
    Tier B inkluderer en 30-minutters telefon­opfølgning, hvor du kan spørge ind til konklusionerne. På Tier A besvares spørgsmål per mail. Rapporten ligger permanent i din profil på Ejendomsdepotet, så du kan dele den med advokat, bank eller potentiel køber. Vi opbevarer en kopi i 5 år i overensstemmelse med bogføringslov og GDPR.

Næste skridt

Klar til at bestille?

Vælg ejendommen på markedspladsen — bestil din lejevurdering direkte fra annoncen. Du betaler først, når du har set den endelige pris ud fra ejendommens enheder.

Find en ejendomSe alle eksperter
Markedspladsen

Udlejningsejendomme

Boligudlejning, erhverv og blandet — alt om at købe en ejendom med eksisterende lejemål, og hvorfor lejen skal verificeres først.

Hub

Investeringsejendomme

Sådan vurderer du en investeringsejendom før du byder — afkast, lovlig leje og BBR forklaret.

Engangskøb

Ejendomsdatarapport

Ejer, salgspriser, lovlig leje og risici på en adresse — samlet i ét dokument fra de officielle registre.

Gratis værktøj

Afkastberegner

Beregn afkast, NOI og pris pr. m² på den ejendom du overvejer — på under 30 sekunder. Ingen login.

Komplementær service

Juridisk gennemgang

Når lejevurderingen er på plads, kan en advokat gennemgå dine lejekontrakter og købsaftaler. Vi har en advokat tilknyttet med samme speciale.

Læs mere

Guides om regulering

Markedsleje vs. lovlig leje, BRL § 5 stk. 2, omkostningsbestemt leje. De vigtigste regler forklaret i klar dansk.