Markedssoftware
Viser hvad andre annoncerer
Husleje.dk, Boligportal og Bolig.dk samler annoncerede priser. De siger intet om, hvilken leje der er lovlig under boligreguleringsloven eller lejelovens § 19 stk. 2.
Ekspertvurdering
Hvad må din ejendomlovligt kræve i husleje?
Få en professionel lejevurdering af Henning Iversen, MDE, ejendomsmægler hos Husleje ApS. En juridisk holdbar vurdering af det maksimale lovlige lejeniveau pr. enhed — udført af en mægler der har set huslejenævnssager fra begge sider af bordet.
Henning Iversen, MDEEjendomsmægler · Husleje ApS
24 timer–5 hverdagePlausibilitet vs. fuld vurdering
Pengene retur ved manglende leveringTilbagebetales hvis SLA overskrides
Hvorfor en lejevurdering
Annonceret leje er ikke det samme som lovlig leje
Boligportaler og sammenligningstjenester viser, hvad andre udlejere annoncerer. Dansk lejeregulering bestemmer, hvad du lovligt kan kræve. Forskellen er typisk 30–60% i de regulerede storbyer — og det er den forskel, der ender hos huslejenævnet, hvis du sætter den forkerte pris.
Lovgivning
Reguleringen er specifik pr. ejendom
Tre variabler afgør reguleringstypen: kommunens BRL-status, byggeår, og antallet af enheder pr. 1.1.1995. Ingen generisk tabel kan svare for din konkrete ejendom.
Risiko
Forkert leje koster bagudrettet
Et succesfuldt huslejenævnsøgsmål nedsætter fremtidig leje OG pålægger tilbagebetaling op til tre år tilbage. På 5.000 kr/md for høj leje: 180.000 kr ud af det blå.
Sådan virker det
Fra bestilling til underskreven rapport
Fire trin. Du behøver ikke andet end annoncen — Henning trækker BBR, byggesag, ejerhistorik og kommunens regulering selv.
- 01
Du bestiller
Vælg tier på den konkrete annonce og betal via Stripe Checkout. Tilgår dine eventuelle lejekontrakter? Upload dem ved bestillingen.
- 02
Henning trækker data
BBR-udtræk, byggesag, ejerhistorik fra tinglysningen, kommunens BRL-status, og eventuelt lokalplan-grundlag.
- 03
Rapporten udarbejdes
Reguleringstype-konstatering, vurdering af § 5 stk. 2-anvendelighed, og lovligt lejeniveau pr. enhed med begrundelse.
- 04
Du modtager PDF + opfølgning
Underskrevet PDF i din profil. Spørgsmål? Henning besvarer per mail eller telefonopkald (omfanget følger tier).
Priser
To pakker — vælg ud fra dokumentation
Hvis du har lejekontrakter klar, anbefales Fuld lejevurdering — det er den dokumentation, en huslejenævnsag eller en køber spørger til. Hvis du blot vil have en hurtig pejling før et bud eller en udlejning, er Plausibilitet nok.
Uden lejekontrakter
Plausibilitetsvurdering
fra 3.000kr ex moms
Eksempel: 3 enheder = 3.750 kr inkl moms · Loftpris (20+ enheder): 18.750 kr inkl moms
Leveres på 24–48 timer
- Konstatering af reguleringstype (OMK, DLV, fri leje, § 5 stk. 2-egnet)
- Lovligt lejeniveau pr. enhed (interval, ikke punkt-præcis)
- Vurdering af huslejenævn-risiko
- Sammenfatning på 2–3 sider, underskrevet PDF
- Gennemgang af konkrete lejekontrakter
- Punkt-præcis lovlig leje pr. lejemål
- Telefonkonsultation
Vælg ejendom på næste skridt
Med lejekontrakter
Fuld lejevurdering
fra 9.500kr ex moms
Eksempel: 3 enheder = 11.875 kr inkl moms
Leveres på 3–5 hverdage
- Alt fra Plausibilitetsvurdering
- Individuel gennemgang af hver lejekontrakt
- Punkt-præcis lovlig leje pr. lejemål med begrundelse
- § 5 stk. 2-dokumentationscheck (hvis relevant)
- Tilbagebetalingsrisiko-skøn pr. lejemål
- 30-minutters telefonopfølgning
Vælg ejendom på næste skridt
Priser angives ex moms. 25% moms tillægges ved Stripe Checkout. Endelig pris afhænger af antal beboelseslejemål i ejendommen — du ser den eksakte pris før betaling.
Hvem laver vurderingen
Henning Iversen, MDE
Ejendomsmægler hos Husleje ApS
Henning har arbejdet med danske boliginvesteringsejendomme i over 15 år — først som mægler hos en af de store erhvervsmæglerhuse, derefter selvstændigt i Husleje ApS med fokus udelukkende på udlejningsejendomme. Han er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (MDE) og har en baggrund som ejendomsadministrator, hvilket betyder at han har siddet på begge sider af bordet — som rådgiver for sælger og som administrator for porteføljeejere.
Specialet er reguleringskompleks. På en typisk dag arbejder Henning med ejendomme, hvor der er § 5 stk. 2-vurderinger blandet med småhusreglementet, OMK-lejemål med forbedringstillæg, fri-leje-konstruktioner der skal dokumenteres, og DLV-niveau-vurderinger med sammenligningslejemål. Det er den slags arbejde, hvor forskellen mellem en god og en dårlig vurdering er en tilbagebetalingsregning på flere hundredetusind kroner.
Henning udarbejder hver enkelt lejevurdering personligt — den bliver ikke videregivet til en juniorrådgiver eller automatiseret. Det er Hennings underskrift på rapporten, og det er hans navn der står bagved konklusionerne over for et eventuelt huslejenævn.
- Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (MDE)
- 15+ års erfaring med boliginvesteringsejendomme
- Tidligere ejendomsadministrator
- Sagsbehandlet huslejenævn-sager fra begge sider
Ofte stillede spørgsmål
Spørgsmål før du bestiller
Hvad er forskellen på markedsleje og lovlig leje?
Markedsleje er det niveau andre udlejere annoncerer for sammenlignelige lejemål. Lovlig leje er det maksimum, du under boligreguleringen kan kræve på den specifikke ejendom. I de største regulerede byer kan forskellen være 30–60%, og det er forskellen, der ender hos huslejenævnet, hvis du sætter en for høj pris.Hvornår skal jeg have en lejevurdering?
Tre typiske tidspunkter: før du udlejer en bolig første gang (særligt hvis ejendommen er fra før 1992 i en BRL-kommune), før du køber en investeringsejendom (for at verificere sælgers oplysninger om lovlig leje), og før et salg (for at kunne dokumentere over for køberen at den nuværende leje er holdbar).Er rapporten juridisk bindende?
Nej. Kun en kendelse fra huslejenævnet eller domstolene fastsætter den lovligt opkrævelige leje endeligt. Lejevurderingen er en professionel uafhængig vurdering af, hvad den lovlige leje med stor sandsynlighed vil være, hvis sagen kommer for et nævn. Den er dokumentation til at træffe en informeret beslutning — ikke en huslejenævnsag i sig selv.Hvor lang tid tager det?
Plausibilitetsvurderingen leveres på 24–48 timer fra betaling og oplysninger er modtaget. Fuld lejevurdering leveres på 3–5 hverdage. Hvis du har deadline (fx en kommende lejekontrakt eller et bud-vindue), så skriv det ved bestillingen — Henning prioriterer hastesager når der er tid til det.Kan jeg få pengene retur?
Ja, hvis vi ikke leverer inden for det aftalte SLA. Du betaler ikke for en rapport, der ikke kommer. Hvis du efter levering er uenig i konklusionerne, kan vi gennemgå rapporten sammen — det er sjældent at vores skøn afviger fra det huslejenævnet senere kommer frem til, men det sker, og hvis du kan dokumentere det, behandler vi din henvendelse seriøst.Hvad hvis lejevurderingen viser en lavere leje end forventet?
Det er dårligt nyt på kort sigt, men godt nyt på lang sigt. Du undgår en tilbagebetalingsrisiko på op til tre års forskel mellem den krævede og den lovlige leje. Mange købere har faktisk sparet hundredtusinder af kroner ved at få kendskab til en for høj eksisterende leje før de overtog — så de kunne forhandle prisen ned eller trække sig.Skal jeg bruge en lejevurdering ved køb af investeringsejendom?
Hvis du køber en BRL-reguleret ejendom (ældre end 1992 i en reguleret kommune), så svaret er: ja, før du afgiver bud. Sælgers oplysning om 'lovlig leje' er ikke nok — du arver tilbagebetalingsrisikoen som ny ejer. Det er den eneste konkrete vurderingsomkostning der kan spare dig 6-cifrede beløb i en købssituation.Dækker rapporten alle enheder eller kun én?
Rapporten dækker alle beboelseslejemål i den valgte ejendom. Tier B (Fuld) giver punkt-præcis lovlig leje pr. lejemål med individuel begrundelse. Tier A (Plausibilitet) giver et samlet niveauinterval og en pejling pr. enhed, men ikke individuelle kontraktgennemgange.Hvordan adskiller en Lejevurdering sig fra en almindelig vurdering?
En almindelig (handels-)vurdering svarer på 'hvad er ejendommen værd at sælge for' — typisk baseret på sammenlignelige handler. En lejevurdering svarer på 'hvad må jeg lovligt kræve i husleje pr. enhed' — baseret på regulering, byggehistorik og dokumenterede driftsudgifter. De to er komplementære, men det er sjældent, at den samme rapport indeholder begge.Hvad er en huslejenævn-godkendt leje?
Strengt taget findes der ikke et 'forhåndsgodkendt' lejeniveau. Huslejenævnet tager kun stilling, når en konkret sag indbringes — typisk af en lejer, men også af en udlejer i visse situationer. Det vi kan levere, er en vurdering af hvad nævnet med stor sandsynlighed vil komme frem til, baseret på reguleringen, nævnets praksis og de konkrete forhold i din ejendom.Hvad nu hvis jeg har lavet en § 5 stk. 2-modernisering?
Tier B (Fuld lejevurdering) inkluderer en konkret vurdering af, om din modernisering opfylder kravene til § 5 stk. 2 — investeringsniveau pr. m², omfang af forbedringer, dokumentationsstandard. Det er et af de hyppigste områder, hvor vi finder svagheder, der bør rettes inden næste genudlejning, så du undgår en underkendelse senere.Hvad sker der efter rapporten er leveret?
Tier B inkluderer en 30-minutters telefonopfølgning, hvor du kan spørge ind til konklusionerne. På Tier A besvares spørgsmål per mail. Rapporten ligger permanent i din profil på Ejendomsdepotet, så du kan dele den med advokat, bank eller potentiel køber. Vi opbevarer en kopi i 5 år i overensstemmelse med bogføringslov og GDPR.
Næste skridt
Klar til at bestille?
Vælg ejendommen på markedspladsen — bestil din lejevurdering direkte fra annoncen. Du betaler først, når du har set den endelige pris ud fra ejendommens enheder.
Komplementær service
Juridisk gennemgang
Når lejevurderingen er på plads, kan en advokat gennemgå dine lejekontrakter og købsaftaler. Vi har en advokat tilknyttet med samme speciale.
Læs mere
Guides om regulering
Markedsleje vs. lovlig leje, BRL § 5 stk. 2, omkostningsbestemt leje. De vigtigste regler forklaret i klar dansk.
Gratis værktøj
Afkastberegner
Beregn afkast, NOI og pris pr. m² på den ejendom du overvejer — på under 30 sekunder. Ingen login.
Markedspladsen
Aktive ejendomme
Boliginvesteringsejendomme til salg i hele Danmark. Live data fra BBR og automatisk vurdering af reguleringstype.